租赁期限届满后继续占有使用，合同何时解除、如何计算租金？

租赁合同约定的期限届满后，承租人仍然继续占有使用租赁场地，出租人也未提出异议，双方的租赁关系还存在吗，租金如何计算?今年5月是第四个“民法典宣传月”，本期以案说“典”，通过槐荫法院张治中法官审理的一起租赁合同纠纷案件，共同了解《中华人民共和国民法典》中关于不定期租赁的有关规定。

案情回顾

2016年2月1日，甲公司与张某签订《某场地租赁协议》一份，租期两年，租金8000元/年。2019年12月23日，双方就上述场地另行签订《房屋租赁合同》，租期一年，租金8000元/年，之后张某继续占用场地，未再缴纳租金。现甲公司将张某诉至法院，要求确认双方租赁关系于2021年1月31日解除，张某腾退场地、支付自2021年8月1日起至实际腾房之日的房屋租金和占有使用费。张某辩称，已经按时支付租赁费用，第一份合同到期后，2018年至2019年6月期间缴纳6000元;第二份合同是伪造的，实际上2019年6月至2021年7月期间每年缴纳4000元，就算交纳房屋租金和占有使用费也应按照4000元/年支付。

争议焦点

本案的争议焦点有二：

一是甲公司、张某之间的租赁关系于何时解除?

二是房屋租金和占有使用费如何计算?

槐荫法院经审理认为，甲公司与张某于2016年2月1日签订的场地租赁协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。在该租赁协议期限届满后，双方又于2019年12月1日另行签订租赁合同一份，该合同落款处“张某”签名字样经鉴定为其本人书写，至该合同期限届满后，双方未再签订新的租赁合同，但案涉场地至今仍由张某实际占有使用。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效， 但是租赁期限为不定期。”甲公司与张某之间就案涉场地签订的原租赁协议及租赁合同仍然有效，但租赁期限应为不定期，故双方形成不定期租赁关系，双方均应按照原协议和合同的约定全面履行各自的义务，亦可随时解除合同。因甲公司未能提交其以书面形式通知张某解除案涉租赁关系的证据，故本院认定双方之间租赁关系解除的时间应为本案起诉状副本送达张某之日，即2023年4月11日。关于案涉场地的返还问题。如前所述，双方租赁关系已于2023年4月11日解除，张某即丧失了继续占有使用案涉场地的合法依据，其应向甲公司予以返还，但应给予其合理期限进行腾退，本院酌定张某于判决生效后十日内返还案涉场地。关于租金及占有使用费的问题。因双方租赁关系已于2023年4月11日解除，故甲公司主张张某支付自2021年8月1日起至合同解除之日止的房屋租金，合法有据，本院予以支持。关于租金的计算标准，张某主张应以最近一次缴纳的4000元/年标准计算，但其未提交双方协商变更该租金标准的相关证据，故本院对此不予采纳。张某应当支付的租金标准仍应按原合同约定的8000元/年进行计算。同时，因张某未能在合同解除后及时返还案涉场地，其应向甲公司支付相应的占有使用费，自合同解除次日起至实际返还场地之日止，参照合同约定的租金标准计算，即自2023年4月12日起至实际返还场地之日止，按照每年8000元的标准计算。最终，槐荫法院依法判决：双方就案涉场地形成的不定期租赁关系于2023年4月11日解除，张某返还案涉场地，张某支付甲公司租金13577.77元及占用使用费。甲公司与张某均不服，提起上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

法官说法

房屋租赁合同可分为定期租赁和不定期租赁。在实际生活中，二者最显著的区别在于不定期租赁合同双方均享有任意解除权。

根据《民法典》第七百三十条、第五百六十三条规定，租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议情形下，出租人与承租人之间的租赁合同关系被认定为继续有效，但租赁期限转为不定期，即双方之间仅租赁期限的约定与原租赁合同约定存在不同，租赁合同其他条款均应被视为继续有效，对双方均有拘束力，双方均享有随时解除权。结合本案案例，张某未能足额支付租金，致使合同目的无法实现，甲公司即可单方面行使解除权。房屋租赁合同关系解除后，张某应将占有使用的租赁场地返还给甲公司，其仍继续占有使用租赁场地的行为，侵害了甲公司的合法权益，应当参照原合同约定的租金标准向甲公司支付房屋占有使用费。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第二款

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十五条第二款

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时解除。

第七百三十条

当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第七百三十四条第一款

租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。